Leasing habitacional: las tasas para comprar vivienda parten del 12,1 %

Comprar vivienda en Colombia requiere comparar no solo los precios de los inmuebles, sino también las condiciones de financiación. En octubre de 2026, las tasas promedio del leasing habitacional para viviendas no VIS oscilaron entre el 12,1 % y el 14,9 % efectivo anual, de acuerdo con cifras reportadas a la Superintendencia Financiera de Colombia con corte al 16 de octubre.

El Fondo Nacional del Ahorro (FNA) registró la tasa promedio más baja, con 12,1 % efectivo anual. Le siguieron Banco de Occidente, con 14,47 %, y Banco de Bogotá, con 14,73 %. Las cifras corresponden a operaciones con plazos de entre 15 y 20 años y no representan necesariamente la tasa que cada entidad ofrecerá a todos sus clientes.

La información, publicada por La República el 28 de octubre, pone de relieve la importancia de comparar las alternativas disponibles antes de asumir una obligación financiera de largo plazo.

¿Qué es el leasing habitacional?

El leasing habitacional es una modalidad de financiación en la que una entidad financiera adquiere el inmueble y permite que el cliente lo utilice a cambio de pagos periódicos. Dependiendo del contrato, al finalizar el plazo el usuario puede ejercer una opción de compra para que la vivienda pase a su nombre.

Una de sus características es que puede permitir financiar una proporción elevada del valor del inmueble. En determinadas condiciones, la financiación puede alcanzar hasta el 90 %, aunque el porcentaje aprobado depende de la entidad, el producto y el perfil financiero del solicitante.

Esta modalidad tiene una diferencia importante frente al crédito hipotecario tradicional: durante la vigencia del contrato, la vivienda permanece a nombre de la entidad financiera. Por eso, antes de elegirla, es necesario revisar las condiciones de la opción de compra y las obligaciones establecidas en el contrato.

Las tasas más bajas para leasing habitacional

Según las cifras publicadas, estas fueron algunas de las tasas promedio reportadas para leasing habitacional de vivienda no VIS:

• Fondo Nacional del Ahorro: 12,1 % efectivo anual.
• Banco de Occidente: 14,47 % efectivo anual.
• Banco de Bogotá: 14,73 % efectivo anual.
• BBVA Colombia: 14,05 % efectivo anual.
• Davivienda: 14,84 % efectivo anual.

Estas tasas corresponden al reporte consultado para el periodo señalado y pueden cambiar con el tiempo. Además, la tasa definitiva ofrecida a cada comprador puede variar según sus ingresos, historial crediticio, monto solicitado y condiciones particulares de la operación.

Por ello, el orden de las entidades debe entenderse como una referencia de las tasas promedio reportadas, no como una garantía de que un banco ofrecerá siempre la financiación más económica a cualquier solicitante.

¿Es mejor el leasing que un crédito hipotecario?

No existe una respuesta única. La conveniencia de cada alternativa depende de las condiciones del contrato, los recursos disponibles para la cuota inicial y la capacidad del comprador para asumir los pagos mensuales.

En el leasing habitacional, la posibilidad de financiar una proporción mayor del inmueble puede reducir el dinero necesario al comienzo. Sin embargo, el cliente debe considerar los cánones mensuales, los seguros, las condiciones de la opción de compra y los demás gastos relacionados con la vivienda.

En un crédito hipotecario tradicional, el inmueble queda a nombre del comprador desde el inicio, sujeto a la garantía hipotecaria constituida a favor de la entidad financiera. Las condiciones de financiación, el porcentaje que puede prestarse y los costos asociados también varían entre bancos.

La comparación debe realizarse sobre el costo total de cada alternativa, no únicamente sobre la tasa anunciada. Un interés menor no necesariamente representa la mejor opción si existen diferencias importantes en los seguros, los plazos, los pagos adicionales o las condiciones contractuales.

La cuota mensual debe ajustarse a los ingresos

Los expertos recomiendan evitar que la decisión de compra dependa exclusivamente del monto que el banco está dispuesto a prestar. La capacidad de financiación no equivale necesariamente a la capacidad real de pago del hogar.

Además de la cuota mensual, el comprador debe contemplar gastos como administración, servicios públicos, impuestos, mantenimiento y seguros. También es importante considerar otras obligaciones financieras y conservar un margen para afrontar gastos imprevistos.

Una cuota que compromete una proporción excesiva de los ingresos puede dificultar el cumplimiento de otras responsabilidades económicas. Por eso, comparar diferentes escenarios de financiación antes de firmar un contrato ayuda a determinar qué vivienda resulta sostenible para el presupuesto familiar.

Las tasas hipotecarias también varían entre entidades

Las diferencias entre bancos no se limitan al leasing habitacional. Las cifras reportadas para créditos hipotecarios también muestran variaciones según la entidad y el tipo de vivienda.

Para viviendas no VIS, el Fondo Nacional del Ahorro registró una tasa promedio de crédito hipotecario del 13 % en el reporte citado por La República. En vivienda VIS, la entidad reportó una tasa del 11,4 %. Estas cifras corresponden a modalidades distintas del leasing y no deben compararse sin considerar las condiciones específicas de cada producto.

La elección también puede depender de si el crédito se expresa en pesos o en unidades de valor real (UVR). En esta última modalidad, la deuda y los pagos están sujetos a la evolución de la unidad, que se relaciona con la inflación. Por ello, el comprador debe comprender cómo podría cambiar su obligación a lo largo del tiempo.

Una decisión que requiere comparar más que intereses

Las tasas de octubre ofrecen una referencia para quienes evalúan comprar vivienda mediante leasing habitacional o crédito hipotecario. Sin embargo, las condiciones particulares de cada operación son determinantes para conocer el costo real de la financiación.

Antes de comprometerse, resulta conveniente solicitar simulaciones a varias entidades, comparar el valor de las cuotas, revisar los seguros y estudiar las condiciones de la opción de compra o de la hipoteca.

En un mercado en el que las tasas pueden variar entre bancos, la mejor alternativa no es necesariamente la que permite adquirir el inmueble de mayor valor, sino aquella que se ajusta a los ingresos y permite mantener una situación financiera sostenible durante todo el plazo de la obligación.