Arriendos tras el sismo en Colombia: estas son las medidas para propietarios e inquilinos
La norma contempla prórrogas contractuales, aplazamiento de reajustes y suspensión temporal de algunos desalojos, pero no elimina el pago del canon ni las demás obligaciones.
El Gobierno estableció disposiciones temporales para proteger a los arrendatarios afectados por el terremoto del 10 de agosto de 2026. Las medidas incluyen el aplazamiento de reajustes, prórrogas contractuales y acuerdos de pago, pero no eliminan la obligación de pagar el canon.
El terremoto que sacudió a Colombia el pasado 10 de agosto dejó importantes daños en viviendas y edificios, además de generar dudas entre propietarios, arrendatarios y administradores de conjuntos residenciales sobre las obligaciones económicas y legales que deben cumplir después de la emergencia.
Ante esta situación, el Gobierno nacional expidió el Decreto 1423 de 2026, con medidas excepcionales y transitorias para los contratos de arrendamiento de vivienda y locales comerciales, así como para la recuperación de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal. Las disposiciones están dirigidas a las zonas incluidas en la emergencia y a quienes puedan acreditar una afectación directa por el sismo.
¿Qué pasará con los contratos de arrendamiento?
Una de las principales medidas contempla la prórroga extraordinaria, por seis meses, de determinados contratos de arrendamiento cuyo vencimiento esté previsto entre el 10 de agosto y el 31 de diciembre de 2026.
Este beneficio aplica a los arrendatarios afectados directamente por el terremoto que cumplan las condiciones establecidas en el decreto. No se trata de una extensión automática para todos los contratos del país, sino de una disposición delimitada territorialmente y sujeta a la acreditación de la afectación.
Durante el periodo de prórroga, el inquilino debe continuar pagando el canon correspondiente. Sin embargo, puede llegar a acuerdos diferentes con el propietario, de acuerdo con las condiciones particulares de cada contrato y las reglas previstas en la normativa.
La medida busca evitar que los hogares damnificados pierdan de inmediato su lugar de residencia mientras avanzan las evaluaciones de los daños y los procesos de recuperación.
Se aplaza el reajuste del canon de arrendamiento
Otro punto relevante es el aplazamiento temporal de los reajustes anuales de los cánones de arrendamiento de vivienda y de inmuebles comerciales afectados, durante el periodo establecido por la norma.
Este mecanismo pretende aliviar la presión económica de los hogares y comerciantes que enfrentan gastos adicionales o una reducción de sus ingresos a raíz de la emergencia.
No obstante, el aplazamiento no significa que el incremento desaparezca definitivamente. Según las reglas del decreto, el valor que deje de cobrarse durante el periodo de aplazamiento podrá distribuirse en cuotas posteriores, bajo las condiciones establecidas. El cobro diferido no puede generar intereses de mora ni penalidades por ese concepto.
Además, la normativa establece que no podrán aplicarse dos reajustes al canon dentro de un mismo periodo de doce meses. Por ello, propietarios e inquilinos deben revisar las fechas de actualización del contrato y dejar por escrito cualquier acuerdo sobre los pagos.
¿Se pueden suspender los desalojos?
El decreto también establece la suspensión, durante seis meses, de la ejecución material de determinadas órdenes de entrega, lanzamiento o restitución de inmuebles ocupados por arrendatarios cuya afectación directa por el sismo haya sido acreditada.
La disposición busca dar un margen de protección a las personas que atraviesan dificultades como consecuencia de la emergencia. Sin embargo, no elimina las deudas ni extingue las obligaciones económicas del contrato.
También contempla excepciones, entre ellas situaciones relacionadas con el riesgo inminente, la inhabitabilidad del inmueble o la necesidad acreditada del propietario de utilizarlo, de acuerdo con las condiciones legales aplicables. Por esa razón, no debe interpretarse como una prohibición general de todos los desalojos ni como un permiso para dejar de pagar el arriendo.
Acuerdos de pago entre propietarios e inquilinos
Frente a las dificultades económicas derivadas del terremoto, las partes pueden establecer acuerdos directos para definir cómo se pagarán los cánones durante la emergencia. Estos acuerdos pueden incluir periodos de gracia, pagos diferidos o descuentos, según lo que se negocie y permita la normativa.
Cuando no se alcance un acuerdo, el decreto contempla un mecanismo de pago diferido para los arrendatarios que acrediten la condición de vulnerabilidad exigida. La aplicación de esta alternativa depende del cumplimiento de los requisitos y de los plazos previstos.
Por ello, los especialistas recomiendan mantener una comunicación formal entre las partes, conservar los comprobantes de pago y registrar por escrito cualquier modificación temporal de las condiciones contractuales. Esto puede reducir los desacuerdos y facilitar la solución de controversias.
¿Qué ocurre con los edificios y conjuntos residenciales afectados?
Las medidas también abarcan la propiedad horizontal. Durante los dos años siguientes a la entrada en vigor del decreto, los edificios y conjuntos residenciales podrán utilizar los recursos de sus fondos de imprevistos para atender determinados gastos relacionados con la operación, reparación, rehabilitación, reforzamiento y reconstrucción de las edificaciones afectadas.
Estos recursos también podrán destinarse, bajo las condiciones de la norma, a estudios técnicos, diseños, retiro de escombros y seguros.
La medida busca facilitar las labores necesarias para recuperar la seguridad y funcionalidad de las zonas comunes, que pueden requerir intervenciones complejas antes de que los residentes regresen con normalidad a sus viviendas.
¿Qué deben tener en cuenta propietarios e inquilinos?
Ante las nuevas disposiciones, es importante verificar si el inmueble está ubicado en una zona cobijada por la emergencia y si la afectación directa se encuentra debidamente acreditada. También conviene revisar la vigencia del contrato, las fechas de reajuste, las obligaciones pendientes y las condiciones para acceder a las medidas excepcionales.
En los casos en que existan grietas, daños estructurales o dudas sobre la seguridad de la vivienda, la prioridad debe ser obtener una evaluación técnica y seguir las indicaciones de las autoridades competentes. La necesidad de contar con un lugar seguro para vivir no debe resolverse únicamente mediante acuerdos económicos.
En conclusión, las medidas adoptadas buscan ofrecer un alivio temporal a los hogares y comerciantes afectados por el terremoto, sin eliminar las obligaciones contractuales. Su aplicación depende de las condiciones establecidas en el Decreto 1423 de 2026, por lo que propietarios e inquilinos deben informarse sobre los requisitos antes de asumir que tienen derecho a una prórroga, un aplazamiento o una suspensión.