Vivienda VIS se encarece 10,5 % en Colombia y aumenta la presión sobre los compradores
El aumento superó el promedio de las edificaciones nuevas y complicó las posibilidades de compra para los hogares de menores ingresos.
El alza del salario mínimo y el incremento de los costos de construcción están presionando los precios de la vivienda de interés social. Según el índice de Davivienda, este segmento se encareció más que el promedio de las edificaciones nuevas durante el segundo trimestre de 2026, lo que complica el acceso a casa propia para los hogares de menores ingresos.
El mercado de vivienda en Colombia enfrenta nuevas presiones por el aumento de los precios, especialmente en el segmento de vivienda de interés social (VIS), dirigido a familias que buscan adquirir un inmueble con un presupuesto limitado. Durante el segundo trimestre de 2026, los precios de este tipo de vivienda registraron un incremento anual del 10,5 %, por encima del comportamiento general de las edificaciones nuevas.
De acuerdo con el Índice Davivienda de Precios de Edificaciones Nuevas (IDPEN), la variación de la vivienda VIS pasó del 9,1 % en el primer trimestre al 10,5 % en el segundo. En contraste, el conjunto de edificaciones nuevas registró un aumento anual del 8,7 %, inferior al 9,2 % observado durante los primeros tres meses del año.
La diferencia evidencia que la vivienda social está experimentando una aceleración de precios, incluso cuando el mercado inmobiliario en general muestra señales de moderación. Entre los factores señalados por los analistas se encuentran el incremento del salario mínimo para 2026 y el encarecimiento de los insumos y servicios asociados a la construcción.
El salario mínimo, uno de los factores detrás del aumento
Uno de los elementos que explican el comportamiento de los precios es el incremento del salario mínimo decretado para 2026, cercano al 23 %.
El vínculo entre el salario mínimo y la vivienda social se debe, en parte, a que los topes de precio de las viviendas VIS y de interés prioritario (VIP) se expresan en salarios mínimos legales mensuales vigentes. Por esa razón, cuando aumenta este indicador, también se elevan los límites de precio aplicables a los inmuebles que se comercializan bajo estas categorías.
Este mecanismo busca establecer un marco de referencia para la vivienda destinada a hogares de ingresos bajos y medios. Sin embargo, cuando el incremento salarial es elevado, puede traducirse en un aumento considerable del precio máximo permitido, lo que genera preocupación entre los compradores que ya están ahorrando para la cuota inicial o pagando un inmueble sobre planos.
El impacto no es idéntico en todos los proyectos: el precio final depende de la ubicación, las características del inmueble, los costos de construcción y las condiciones comerciales. No obstante, la combinación de topes más altos y mayores costos de producción puede aumentar las dificultades para completar el presupuesto necesario para comprar vivienda.
Los costos de construcción también se aceleraron
El incremento de los precios inmobiliarios coincide con un repunte de los costos de construcción. Según las cifras del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), estos costos pasaron de crecer un 3,6 % anual al cierre de 2025 a un 6,9 % en agosto de 2026.
El componente que presentó el mayor aumento fue la mano de obra, con una variación del 14,1 %. Le siguieron los servicios generales de construcción, con un 8,9 %, y los equipos, con un 6,7 %. En contraste, los costos del transporte subieron un 2,3 %, mientras que los de herramienta menor aumentaron un 0,5 %.
Estas variaciones son relevantes porque la construcción requiere personal, materiales, equipos y servicios especializados. Cuando esos componentes se encarecen, las empresas enfrentan mayores gastos para desarrollar sus proyectos y pueden trasladar parte de esas presiones al precio de venta de los inmuebles.
El analista de Davivienda Diego Faccini relacionó el aumento de los precios de la vivienda VIS con el ajuste salarial y las presiones sobre los costos de construcción. La evolución de estos factores durante los próximos trimestres será clave para establecer si la tendencia de encarecimiento continúa.
La vivienda VIS sube más que la no VIS
La diferencia entre segmentos también se observa en las cifras del segundo trimestre de 2026. Mientras los precios de la vivienda VIS aumentaron un 10,5 % anual, los de la vivienda no VIS —que no está clasificada dentro de los topes de interés social— crecieron un 7 %.
En el conjunto del mercado residencial, la variación anual fue del 8,9 %. Los apartamentos registraron un incremento del 9,1 %, mientras que las casas aumentaron un 6,5 %.
Por su parte, las edificaciones no residenciales presentaron un crecimiento del 3 %, frente al 5,6 % del trimestre anterior. Dentro de esa categoría, los precios de las oficinas subieron un 6,3 % y los de las bodegas, un 5,7 %.
Las cifras muestran que el encarecimiento no afecta por igual a todos los tipos de inmuebles. La vivienda social sobresale por la velocidad con la que aumentaron sus precios, mientras que otros segmentos registraron variaciones más moderadas.
¿Qué significa para quienes buscan comprar vivienda?
El aumento de los precios puede representar un obstáculo adicional para los hogares que intentan reunir el dinero de la cuota inicial y obtener financiación bancaria. Cuando el valor del inmueble sube, también puede aumentar el monto que una familia necesita ahorrar y el crédito que debe solicitar, sujeto a las condiciones del proyecto y de la entidad financiera.
La dificultad es especialmente relevante para los compradores cuyos ingresos son ajustados o variables. Aunque el salario mínimo más alto puede mejorar los ingresos de algunos trabajadores, ese beneficio no necesariamente compensa el encarecimiento de la vivienda, sobre todo para quienes no reciben el aumento completo o no tienen un empleo formal.
Además, los compradores que adquieren vivienda sobre planos deben revisar cuidadosamente las condiciones pactadas, el mecanismo de fijación del precio y las fechas previstas para la escrituración. La forma en que se estableció el valor del inmueble puede ser determinante para saber cómo se aplican los ajustes durante el proceso de compra.
El reto consiste en evitar que el aumento de los precios termine ampliando la distancia entre el costo de la vivienda y la capacidad real de pago de los hogares a los que está dirigida la política de interés social.
El arriendo gana terreno en los hogares colombianos
Las dificultades para adquirir vivienda también se reflejan en la importancia del mercado de alquiler. El 40,8 % de los hogares colombianos vive en arriendo o subarriendo. En Bogotá, esa proporción alcanza el 57,4 %.
Estos datos muestran que una parte considerable de la población depende del alquiler, mientras busca estabilidad económica o la posibilidad de adquirir un inmueble. El encarecimiento de la vivienda nueva puede dificultar ese objetivo, aunque la decisión de comprar o arrendar también depende de factores como el empleo, las tasas de interés, el acceso al crédito y las condiciones de cada ciudad.
Para los hogares con ingresos limitados, el desafío es equilibrar los gastos cotidianos con el ahorro necesario para la cuota inicial y los demás costos asociados a la compra.
Perspectivas para el mercado inmobiliario
Davivienda advierte que las presiones sobre los costos podrían extenderse a otros segmentos residenciales durante los próximos trimestres. La aceleración de los costos de construcción y las variaciones de la inflación serán factores importantes para determinar la evolución de los precios.
El comportamiento de la vivienda VIS también mantiene abierto el debate sobre la conveniencia de desligar los topes de precio del salario mínimo y utilizar otros indicadores para actualizar los valores. La discusión enfrenta objetivos distintos: proteger la capacidad de compra de las familias, mantener reglas claras para los proyectos inmobiliarios y permitir que los constructores cubran sus costos de producción.
En cualquier caso, la evolución del mercado dependerá de cómo se comporten los salarios, los costos de construcción, la oferta de nuevos proyectos y la capacidad financiera de los compradores.
El dato central del segundo trimestre de 2026 es claro: la vivienda VIS se encareció a un ritmo superior al promedio de las edificaciones nuevas. Para las familias que buscan casa propia, la evolución de los precios será determinante en sus posibilidades de ahorro, financiación y acceso a una vivienda.