Banco de la República advierte que se enfría la demanda de vivienda en Colombia
Un informe del Banco de la República advierte sobre la caída en las ventas, la menor oferta de proyectos y los riesgos para constructoras y hogares.
El mercado inmobiliario colombiano enfrenta un nuevo periodo de desaceleración. La demanda de vivienda, que había mostrado señales de recuperación durante los primeros meses de 2026, cambió de tendencia y comenzó a perder impulso, mientras que las tasas de financiación elevadas y las dificultades económicas de los hogares están afectando la adquisición de inmuebles. Así lo advierte el más reciente Informe Especial de Estabilidad Financiera del Banco de la República, publicado el 3 de noviembre.
El documento señala que el comportamiento del sector está marcado por tres factores principales: una reducción en la demanda de vivienda nueva, una contracción de la oferta de nuevos proyectos y un incremento de los inmuebles terminados que permanecen sin vender. Esta combinación está generando presiones sobre los precios y plantea desafíos para las empresas constructoras y el sistema de financiación hipotecaria.
Las tasas hipotecarias dificultan el acceso a vivienda
Uno de los factores que explica el cambio de tendencia es el costo de la financiación. Según el Banco de la República, las tasas hipotecarias se han mantenido elevadas en un contexto de mayores rendimientos de la deuda pública, asociados a las presiones fiscales del país.
Esta situación repercute directamente en los hogares que necesitan recurrir a un crédito para adquirir vivienda. Una tasa de interés más alta puede incrementar el valor de las cuotas mensuales y reducir la capacidad de endeudamiento de las familias, haciendo más difícil cumplir los requisitos exigidos por las entidades financieras.
El informe también identifica un aumento de los desistimientos en proyectos de vivienda, especialmente en el segmento de Vivienda de Interés Social (VIS). Esto ocurre cuando compradores que habían separado o iniciado el proceso de adquisición deciden retirarse porque no consiguen completar los recursos necesarios para cerrar financieramente la compra.
Como consecuencia, las unidades VIS terminadas que todavía no encuentran comprador alcanzaron niveles históricamente elevados. Este comportamiento refleja las dificultades que enfrentan algunos hogares para transformar su intención de compra en una adquisición efectiva.
Menos proyectos nuevos y mayor acumulación de inventario
La desaceleración no afecta únicamente a los compradores. El sector constructor también enfrenta condiciones complejas debido a la reducción de nuevos lanzamientos y al menor número de proyectos que comienzan su construcción.
El Banco de la República advierte que la oferta de vivienda nueva continúa contrayéndose, principalmente porque están ingresando menos proyectos al mercado. Esta situación limita la renovación del inventario inmobiliario y puede afectar la actividad de constructoras, proveedores de materiales, empresas de servicios y trabajadores vinculados al sector.
Al mismo tiempo, la acumulación de viviendas terminadas sin vender y la disminución acelerada de las ventas han generado presiones a la baja sobre los precios de los inmuebles nuevos en la mayoría de las regiones del país.
Este comportamiento no significa que todos los compradores encontrarán viviendas más económicas, pues los precios varían según la ubicación, las características del inmueble y las condiciones de financiación. Sin embargo, sí evidencia un mercado con mayores dificultades para absorber la oferta disponible.
¿Existe un riesgo para el sistema financiero?
Aunque el informe identifica señales de vulnerabilidad, el Banco de la República señala que los indicadores agregados de riesgo de crédito se mantienen en niveles bajos.
No obstante, advierte que persisten riesgos específicos en las constructoras medianas y en la cartera hipotecaria denominada en unidades de valor real (UVR). Estas exposiciones requieren seguimiento debido a su sensibilidad frente a las condiciones financieras y a la evolución de los ingresos de los hogares.
La situación resulta especialmente relevante porque la construcción y el mercado inmobiliario tienen conexiones con múltiples actividades económicas. Una desaceleración prolongada puede repercutir en el empleo, la demanda de materiales, la inversión privada y el comportamiento del crédito.
El análisis del Banco de la República muestra que el mercado inmobiliario colombiano atraviesa un periodo de ajustes que va más allá de la compra y venta de propiedades. El desafío consiste en recuperar la capacidad de los hogares para acceder a financiación, mejorar las condiciones para desarrollar nuevos proyectos y evitar que las dificultades comerciales se conviertan en riesgos mayores para las empresas del sector.
La evolución de las tasas de interés, el comportamiento del crédito hipotecario y la capacidad de compra de las familias serán factores determinantes para establecer si el mercado logra recuperar su dinamismo durante los próximos meses.