Las Zonas de Oportunidad se reactivan en 2027 con nuevas reglas y viejas dudas sobre su control

En el Design District de Miami, un corredor comercial de lujo de 30 acres donde las vitrinas de Hermès y Dior rodean filas de Ferraris atendidas por servicio de valet, los inversionistas volverán a acceder a beneficios tributarios federales destinados a impulsar comunidades desfavorecidas cuando el programa de Zonas de Oportunidad entre en su segunda fase permanente, el 1 de enero. El distrito ha sido elegible desde el lanzamiento del programa, en 2018, no porque carezca de riqueza, sino porque su sección censal está agrupada con barrios vecinos de menores ingresos, entre ellos Little Haiti y Buena Vista. El sector no tiene viviendas propias, por lo que los cálculos de ingresos que determinan su elegibilidad se basan enteramente en los datos residenciales de las zonas más pobres que lo rodean.

Es un ejemplo del desajuste geográfico que ha acompañado al programa desde su creación y que una nueva ronda de redesignaciones, reglas de elegibilidad más estrictas y mayores requisitos de reporte podría no resolver por completo.

El Congreso creó las Zonas de Oportunidad mediante la Tax Cuts and Jobs Act de 2017, que permite a los inversionistas aplazar o eliminar ciertos impuestos sobre las ganancias de capital al destinar recursos a Fondos de Oportunidad Calificados que invierten en secciones censales de bajos ingresos designadas por el Gobierno. La idea era que el capital privado llegara a lugares que históricamente habían tenido dificultades para atraerlo. La One Big Beautiful Bill Act, promulgada por el presidente Trump el 4 de julio de 2025, convirtió el programa en permanente e inició la elaboración de un nuevo mapa para un periodo de inversión que irá de 2027 a 2036. El programa original vence el 31 de diciembre.

Desde su lanzamiento, por el programa han circulado aproximadamente US$140.000 millones, según Brett Theodos, investigador del Urban Institute que lo ha estudiado desde sus primeros años. Pero esa cifra no permite saber dónde terminó la mayor parte de ese dinero porque nunca ha existido un sistema público que responda la pregunta.

"Es muy difícil saber dónde terminaron los proyectos, quién los ha utilizado y para qué se usaron", dijo Theodos a The Real Deal en mayo. No existe una base de datos federal pública que muestre qué zonas recibieron inversiones, cuánto capital llegó a una sección censal determinada o qué tipo de proyectos fueron financiados. El IRS recopila datos relevantes a través de las declaraciones de los fondos, pero la información tributaria individual está protegida por las leyes de privacidad.

Un estado creó una alternativa: Ohio. Es el único estado del país que recopila y publica datos sobre la inversión en Zonas de Oportunidad a nivel de sección censal. Sus registros se convirtieron en la base de un modelo nacional desarrollado por Theodos y sus colegas para estimar la probabilidad de inversión en todas las zonas designadas. Sus resultados indican que cerca de 60% de las aproximadamente 8.700 secciones censales designadas originalmente tienen pocas probabilidades de atraer capital significativo de las Zonas de Oportunidad. Entre las zonas que sí recibieron inversiones en la primera fase, la mayor parte del dinero se destinó a viviendas multifamiliares de precio de mercado y proyectos comerciales concentrados en grandes ciudades, un patrón que no coincide claramente con el objetivo declarado del programa: impulsar el desarrollo en lugares donde el capital privado rara vez incursionaba.

El Design District de Miami ofrece una muestra concreta de cómo puede manifestarse esa brecha. El desarrollador Craig Robins, quien comenzó a transformar el sector —antes un distrito mayorista abandonado— en la década de 1990, dijo a Propmodo que él y sus principales socios —L Catterton, respaldado por Bernard Arnault, presidente de LVMH, y Brookfield Asset Management— no buscan directamente los beneficios tributarios de las Zonas de Oportunidad, pues adquirieron sus terrenos principales antes de 2017. No obstante, según Robins, la llegada del programa atrajo cientos de millones de dólares en inversión externa, elevó fuertemente el valor de los terrenos y posiblemente generó cientos de millones de dólares en ganancias no gravadas para los propietarios de inmuebles elegibles. Varios proyectos importantes que están en marcha en el distrito podrían recibir beneficios de las Zonas de Oportunidad durante la segunda fase, entre ellos un hotel Fouquet's y una torre de oficinas de 20 pisos llamada Ursa. La población residencial de las secciones censales vecinas sigue siendo mayoritariamente de bajos ingresos; el corredor comercial de lujo no aporta datos propios sobre ingresos residenciales.

El Congreso abordó algunas de las tensiones estructurales del programa al convertirlo en permanente. OZ 2.0 restringe la definición de comunidad de bajos ingresos elegible: exige que una sección censal tenga una tasa de pobreza de al menos 20% o un ingreso familiar medio no superior a 70% del ingreso medio del área. Los analistas calculan que este estándar más estricto podría reducir en aproximadamente 26% el número de zonas elegibles frente al mapa original. La One Big Beautiful Bill Act también creó una nueva categoría de fondos de oportunidad rurales, que ofrece a los inversionistas un incremento de 30% en la base tributaria cuando mantienen posiciones elegibles durante al menos cinco años, el triple del incentivo disponible para las zonas urbanas. El objetivo es atraer capital hacia áreas rurales, donde históricamente ha habido pocas oportunidades de negocios, en lugar de dirigirlo a mercados urbanos que ya son altamente competitivos.

La legislación también impuso la reforma de transparencia más importante que ha tenido el programa. Las secciones 6039K y 6039L del código tributario ahora obligan a los Fondos de Oportunidad Calificados a presentar informes anuales detallados en los que revelen las secciones censales donde están ubicadas las inversiones, el valor de los activos comprados o arrendados, el número de empleados en cada zona y otros datos operativos. El Departamento del Tesoro y el IRS publicaron el 11 de septiembre de 2026 las normas propuestas para aplicar esos requisitos, que actualmente se encuentran en periodo de comentarios públicos; las sanciones por incumplimiento para los fondos grandes pueden llegar a US$50.000. Además de las declaraciones de cada fondo, la ley ordena al Tesoro elaborar informes públicos sobre la efectividad general del programa, una obligación de transparencia que no existía en la legislación original.

Los nuevos requisitos se aplican hacia adelante. Ocho años de inversiones realizadas bajo el marco anterior —incluidas las de mercados como el Design District de Miami, donde el valor de los terrenos aumentó gracias a la atención generada por el programa— siguen por fuera de cualquier contabilidad pública sistemática. John Lettieri, cuya Economic Innovation Group ayudó a diseñar el programa original, ha sostenido que los gobernadores tienen parte de responsabilidad por las decisiones geográficas de la primera fase, dadas las limitaciones de los datos censales disponibles en ese momento, y que los criterios de elegibilidad más estrictos de la nueva ley representan una corrección real. Theodos y otros investigadores han descrito de forma más crítica los subsidios de la primera fase y sostienen que el programa benefició principalmente negocios que los inversionistas de alto patrimonio habrían emprendido de todos modos, incluso sin el incentivo tributario.

Los datos de vivienda disponibles sobre las zonas de la primera fase ofrecen un balance mixto. Attom, una firma de información inmobiliaria, encontró que los precios medianos de las viviendas aumentaron interanualmente en cerca de 45% de las secciones censales de Zonas de Oportunidad con suficientes datos de transacciones durante el primer trimestre de 2026, ligeramente por debajo del 47% registrado en secciones comparables que no pertenecen al programa. Cuatro de cada cinco secciones censales de Zonas de Oportunidad todavía tenían precios medianos de vivienda inferiores a la mediana nacional de US$360.000. Un segmento pequeño, pero en crecimiento, avanzaba en la dirección contraria: 21 secciones designadas originalmente registraron en el primer trimestre de 2026 sus valores medianos de vivienda más bajos desde la Gran Recesión, la cifra más alta desde comienzos de 2022.

Las organizaciones comunitarias que siguen la transición de enero pueden revisar las normas propuestas de reporte y presentar comentarios públicos a través del proceso regulatorio del Tesoro antes de que cierre el periodo habilitado. Las reglas definitivas determinarán cuánta visibilidad ofrecerá realmente la próxima década de inversiones. Para los inversionistas que administran posiciones de la primera fase, la fecha límite del 31 de diciembre de 2026 para acogerse al tratamiento de diferimiento del programa original añade una urgencia particular al cierre del año. Además, será esencial contar con asesores tributarios familiarizados con los nuevos requisitos de las secciones 6039K y 6039L para evitar las elevadas sanciones asociadas ahora a declaraciones incompletas.

Para las comunidades de menores ingresos a las que se creó el programa, el cronograma es más sencillo: las nuevas designaciones entran en vigor el 1 de enero, las normas de reporte del Tesoro aún están en proceso de finalización y la promesa central del programa —que el dinero llegaría a donde más se necesitaba— sigue siendo, por ahora, una pregunta que los datos no han respondido.

"El hecho de que seas una zona no significa que vayas a recibir inversión", dijo Theodos. "Esto no es una especie de 'Campo de sueños'".