La inversión inmobiliaria global crece 19% este año, impulsada por la logística, mientras retroceden los negocios de vivienda

La inversión inmobiliaria global aumentó 19% en lo corrido del año, según la mayoría de los indicadores. Sin embargo, esta cifra agregada oculta una historia más compleja y reveladora que una recuperación generalizada: los inmuebles logísticos están absorbiendo espacio a uno de los ritmos más acelerados de los últimos años, mientras la inversión en apartamentos y vivienda multifamiliar se contrae en todas las principales regiones del mundo. Para los inversionistas de distintos segmentos que buscan seguir el rumbo real del capital institucional al cierre de 2026, esa divergencia es la señal clave.

El Panorama Inmobiliario Global de JLL de noviembre de 2026, publicado el 4 de noviembre, encontró que el volumen de inversión directa global alcanzó los US$235.000 millones en el tercer trimestre, un aumento interanual del 7%. En los primeros nueve meses del año, el total estuvo casi 20% por encima del registrado en el mismo periodo del año pasado. Los datos abarcan inversiones directas en oficinas, inmuebles industriales y logísticos, comercio minorista, hoteles y vivienda, a partir de la información global de JLL sobre transacciones y arrendamientos.

Las Américas continuaron superando el promedio mundial. El volumen de inversión en la región aumentó 21% en lo corrido del año y creció 12% en el tercer trimestre frente al mismo periodo de 2025. Europa presentó un panorama más dispar: las operaciones del tercer trimestre disminuyeron, aunque el acumulado de los primeros nueve meses todavía estuvo 9% por encima del año anterior, con Reino Unido, España y los mercados nórdicos a la cabeza de la región. Asia-Pacífico registró el mayor crecimiento, con un aumento de 29% en lo corrido del año y de 18% en el tercer trimestre. Japón, identificado por JLL como el mercado inmobiliario comercial más líquido de la región, tuvo un incremento interanual de 21% en la inversión. Australia registró transacciones por US$10.000 millones tan solo en el trimestre.

El entorno macroeconómico detrás de estas cifras está lejos de ser sencillo. El conflicto vigente entre Irán y otros actores ha mantenido la volatilidad en los mercados energéticos durante el segundo semestre de 2026: el crudo Brent volvió a superar los US$115 por barril al cierre del tercer trimestre, después de que una breve tregua lo llevara por debajo de US$70 en julio. El aumento de los costos de la energía ha alimentado la inflación en todo el mundo, lo que llevó a los bancos centrales a aplicar nuevos ajustes restrictivos y empujó los rendimientos de los bonos de referencia a máximos de varios años. El equipo de investigación de JLL señaló que los inversionistas ahora están incorporando en sus precios la expectativa de que la disrupción persistirá hasta bien entrado 2027. Oxford Economics, citado en el informe de JLL, proyecta un crecimiento del PIB mundial de apenas 2,5% este año, seguido de una recuperación moderada hasta 2,8% en 2027.

En ese contexto, la logística y la vivienda multifamiliar han tomado rumbos marcadamente opuestos, y la brecha entre ambos segmentos sigue ampliándose.

El arrendamiento de espacios logísticos se aceleró en el tercer trimestre en las tres principales regiones. La ocupación de nuevos espacios en Norteamérica aumentó 33% interanual, con los mayores avances concentrados en inmuebles de gran formato, como los grandes centros de distribución y cumplimiento de pedidos que prefieren los operadores logísticos externos y las empresas de comercio electrónico. En Europa, el mercado pasó de una recuperación cautelosa a una fase de expansión, con un crecimiento de 11% en los arrendamientos frente al año anterior. En Asia-Pacífico, la absorción aumentó 22%, con avances en la mayoría de los mercados principales. El equipo de investigación de JLL atribuyó este impulso a una combinación de factores cíclicos y estructurales: los arrendatarios de logística tercerizada y comercio electrónico siguen siendo los ocupantes más activos, mientras la expansión manufacturera, la relocalización de operaciones y la demanda relacionada con la defensa están sumando una fuente de ocupación que no era relevante hace dos o tres años.

El informe también identifica una división dentro del propio sector industrial. Los inmuebles modernos de clase A y gran formato, ubicados en los mercados con mayor escasez, se acercan a niveles de disponibilidad mínima y están ganando poder para fijar precios. En cambio, los edificios más antiguos y pequeños enfrentan un aumento de la vacancia y presión sobre los arriendos. Para los inversionistas en Estados Unidos, la diferencia tiene consecuencias prácticas: una exposición general al sector industrial ya no refleja las mismas dinámicas que una asignación dirigida a activos de distribución clase A en mercados con oferta limitada. La brecha entre los ganadores y los rezagados del sector se está ampliando.

El sector de vivienda —que JLL utiliza para incluir la vivienda multifamiliar tradicional, las residencias estudiantiles y la vivienda para adultos mayores— presenta una historia distinta. La inversión global en inmuebles residenciales y multifamiliares cayó 9% interanual en el tercer trimestre. El volumen de transacciones disminuyó 7% en Estados Unidos, 19% en Europa y la región ampliada de Oriente Medio, África y Europa (EMEA), y 5% en Asia-Pacífico. El equipo de investigación de JLL vinculó directamente este retroceso con el aumento de la inflación, los costos de la deuda y los rendimientos de los bonos, factores que afectan los precios de los activos multifamiliares y los supuestos utilizados por los inversionistas para evaluar sus negocios. El capital que aún participa en el sector se ha desplazado cada vez más hacia subsegmentos especializados —residencias estudiantiles, vivienda para adultos mayores y comunidades de lotes arrendados— en lugar de las operaciones convencionales de apartamentos, donde los mayores costos de financiación dificultan cerrar la brecha entre las expectativas de precio de compradores y vendedores.

Las perspectivas de corto plazo para la inversión multifamiliar en Estados Unidos enfrentan obstáculos adicionales propios de ese mercado. El informe de JLL señala los riesgos regulatorios —controles a los arriendos, restricciones a los grandes compradores institucionales y cambios en el tratamiento tributario en algunos estados— como factores que están modificando los análisis de inversión y llevando a algunos inversionistas a revisar con mayor cuidado la selección de mercados. Al mismo tiempo, la limitada capacidad de compra de vivienda mantiene a los arrendatarios en sus hogares durante más tiempo, lo que respalda la ocupación y la estabilidad de los ingresos incluso cuando disminuye el volumen de transacciones. El argumento estructural a favor de la vivienda multifamiliar en el mediano y largo plazo se mantiene, escribieron los investigadores de JLL: el envejecimiento demográfico, la construcción insuficiente y la urbanización siguen presionando la oferta. Sin embargo, el entorno de inversión de corto plazo está siendo puesto a prueba por unos costos de endeudamiento que han mostrado pocas señales de alivio.

Los mercados de oficinas presentan un panorama más matizado que la dicotomía dominante entre recuperación y colapso. El arrendamiento global de oficinas aumentó 5% interanual en el tercer trimestre, y el volumen acumulado en los primeros nueve meses alcanzó un nuevo máximo de la era posterior a la pandemia. La tasa global de vacancia bajó ligeramente, hasta 16,4%, aunque JLL advirtió que esa cifra oculta una polarización cada vez mayor entre los activos de primera categoría y los inmuebles secundarios u obsoletos, donde se concentra cada vez más la alta desocupación. Se espera que la nueva oferta de oficinas en Europa alcance en 2027 su nivel más bajo en más de 20 años, mientras que la construcción se mantiene en niveles mínimos en Estados Unidos. Esta reducción de proyectos en marcha podría disminuir la disponibilidad efectiva de los activos de primera categoría, incluso con tasas generales de vacancia todavía elevadas.

Para los inversionistas inmobiliarios radicados en Estados Unidos que siguen la asignación global de capital, los datos de JLL apuntan a un mercado que está rotando, más que a una recuperación uniforme. La logística y los inmuebles industriales siguen siendo el destino preferido del capital transfronterizo, respaldados por cambios estructurales en las cadenas de suministro y la manufactura que la volatilidad de las tasas no ha revertido. Los sectores de vivienda y multifamiliar enfrentan un prolongado ciclo de reajuste de precios, en el que los costos de financiación persistentemente altos reducen el volumen de negocios, aunque los fundamentos de ocupación se mantienen firmes. Ninguna de las dos tendencias es permanente: las perspectivas de largo plazo de JLL para la vivienda siguen siendo favorables y, con el tiempo, la oferta industrial terminará alcanzando a la demanda. No obstante, los flujos de capital de corto plazo reflejan preferencias claras que cualquier inversionista inmobiliario con exposición a varios segmentos debería tener en cuenta al definir su estrategia.

Se espera que el próximo Panorama Inmobiliario Global de JLL sea publicado a comienzos de 2027.