centro de datos

Los patios de camiones y lotes de equipos que se extienden por los corredores industriales de Estados Unidos nunca han sido espacios particularmente atractivos. Son terrenos cercados, cubiertos de grava, bajos y sin calefacción, donde los contratistas estacionan remolques, apilan tuberías y dejan maquinaria pesada. Durante décadas, estos espacios de almacenamiento industrial al aire libre estuvieron casi al final de cualquier conversación seria sobre bienes raíces comerciales.

Eso cambió rápidamente. El informe de investigación industrial del cuarto trimestre de 2025 de CBRE documenta un aumento nacional del 32% en los arriendos de almacenamiento industrial al aire libre —conocido en el sector como IOS— desde 2021. En ocho mercados, entre ellos Houston, Savannah y Norfolk, los arriendos subieron más del 110% desde 2020, según el mismo análisis. La vacancia del sector era de apenas 2,5% al cierre del año pasado, frente al 6,7% de las propiedades industriales tradicionales. En el cuarto trimestre de 2025, los arriendos de IOS promediaron 13,14 dólares por pie cuadrado en el país, casi 18% más que los espacios industriales convencionales, y esa diferencia seguía ampliándose.

La causa inmediata es el auge de la construcción de centros de datos para inteligencia artificial. Cada gigavatio de nueva capacidad de centros de datos requiere unas 100.000 cargas de camión de materiales y equipos durante la construcción, según cifras del sector citadas por CRE Daily, que a su vez hace referencia a DAT Freight and Analytics, una firma de análisis logístico. Ese volumen de carga necesita un lugar de almacenamiento temporal antes de ser trasladado, y los terrenos de IOS —ubicados, por definición, cerca de centros logísticos y corredores de transporte— son la opción natural. La demanda está chocando con una oferta que no puede reaccionar con rapidez en ninguna de las dos direcciones.

Manassas, Virginia, ubicada en el corredor de centros de datos del norte de Virginia —ampliamente reconocido como la mayor concentración de este tipo de capacidad en el mundo—, muestra hasta qué punto puede volverse permanente esa restricción. Según el análisis de CRE Daily, más de 200 acres de almacenamiento al aire libre en la zona están destinados a convertirse en instalaciones para centros de datos, lo que eliminará una parte significativa de la oferta local de IOS que no volverá al mercado. Iron Mountain adquirió este año Manassas Point, un complejo industrial de 40 acres, por 113,5 millones de dólares y planea construir allí un campus de 1,1 millones de pies cuadrados. Amazon, Microsoft y QTS también han desarrollado o están desarrollando terrenos adicionales para centros de datos en el mismo corredor. "Los arriendos han venido subiendo y, con la competencia de los centros de datos, el suelo destinado a uso industrial es cada vez más escaso", dijo Robert Filley, director gerente sénior de Marcus & Millichap, en un comunicado relacionado con una reciente venta industrial de 42 millones de dólares en la zona.

El cuello de botella de la oferta se extiende mucho más allá del norte de Virginia. Obtener permisos de zonificación para IOS está entre las tareas más difíciles en las zonas urbanas densas, donde las administraciones locales suelen restringir los patios de contratistas y las áreas de espera para camiones con el fin de limitar el ruido, el tráfico y el impacto en los vecindarios. Según la revisión del sector IOS de 2026 de Matthews Real Estate Investment Services, la nueva oferta llega al mercado a un ritmo inferior al 2% del inventario total anual, una velocidad que no puede responder de manera significativa a un aumento de la demanda impulsado por uno de los mayores despliegues de infraestructura en la historia de Estados Unidos. James Breeze, investigador sénior de CBRE, describió claramente el problema en el análisis de mercado de la firma: "hay pocas alternativas al IOS". El único sustituto práctico es un almacén convencional con espacio exterior, normalmente a un costo total más alto.

Para los inversionistas, la convergencia de esas fuerzas —arriendos en aumento, escasez estructural de oferta y una base de propietarios todavía dominada por pequeños operadores locales— ha creado lo que los compradores institucionales describen como una ventana de entrada duradera. Las instituciones representan hoy cerca del 45% de la inversión en IOS, frente a alrededor del 30% hace cuatro años, según datos del sector, y la expansión institucional se está acelerando.

Las operaciones del último año cuentan la historia. En mayo, Brookfield Asset Management completó la adquisición en efectivo de Peakstone Realty Trust por 1.200 millones de dólares, con lo que obtuvo más de 70 activos industriales y amplió su plataforma de IOS. "La finalización de esta adquisición representa un hito importante para fortalecer la plataforma inmobiliaria industrial de Brookfield y profundizar nuestra exposición al sector de almacenamiento industrial al aire libre", dijo Lowell Baron, director ejecutivo de Brookfield Real Estate. Ese mismo mes, J.P. Morgan Asset Management y Zenith IOS anunciaron una alianza estratégica que ya reúne aproximadamente 100 propiedades de IOS en 33 mercados. Chad Tredway, director global de bienes raíces de J.P. Morgan, dijo en el anuncio que el IOS sigue siendo una "estrategia de alta convicción" para la firma.

Catalyst Investment Partners, especialista en IOS con sede en Nueva York y fundada en 2021, cerró en febrero su tercer fondo con un límite máximo de 400 millones de dólares, tras superar la demanda y sobrepasar su objetivo de 300 millones. La plataforma de la firma ha crecido hasta superar los 150 terrenos y los 1.000 millones de dólares en activos bajo administración, con la meta declarada de alcanzar aproximadamente 1.500 millones de dólares en valor bruto de activos. En junio, Catalyst obtuvo 281 millones de dólares en financiación de Blackstone Real Estate Debt Strategies y de inversionistas institucionales asesorados por J.P. Morgan Asset Management para la cartera de su segundo fondo. Su cofundador, Dan Haroun, dijo que la operación reflejaba "la calidad de la cartera y la amplia experiencia de Catalyst, así como su enfoque en una plataforma de gestión de inversiones en IOS líder en el sector".

Más allá de los rendimientos y el crecimiento de los arriendos, la convergencia institucional refleja la permanencia estructural de la conversión de estos terrenos en centros de datos. Un sitio de IOS cuya zonificación se modifica y que se desarrolla como instalación para datos no vuelve a convertirse en almacenamiento al aire libre en el siguiente ciclo. Esa dinámica unidireccional distingue la destrucción actual de oferta de las fluctuaciones de vacancia que se resuelven en un mercado más débil. También hay una ironía en el panorama de la demanda: las industrias que almacenan temporalmente los materiales para construir centros de datos compiten, en la práctica, por espacio con los contratistas y operadores de alquiler de equipos que necesitan esos mismos terrenos para construir el siguiente centro de datos. Las obras de infraestructura en general, incluidos los proyectos financiados mediante bonos municipales, están agregando otra capa de demanda al mismo grupo limitado de sitios.

Para los pequeños empresarios, contratistas y operadores logísticos que actualmente arriendan espacios de IOS cerca de los principales corredores de centros de datos —especialmente en el norte de Virginia, los suburbios de Houston, la costa de Virginia y la región portuaria de Savannah—, la presión sobre los precios es real y probablemente no cederá en el corto plazo. Revisar los vencimientos próximos de los contratos, consultar con un corredor de bienes raíces comerciales sobre la oferta en submercados cercanos y entablar cuanto antes conversaciones sobre la renovación con los propietarios actuales serían medidas prudentes antes de que la siguiente ronda de conversiones reduzca aún más las opciones.

Se espera que CBRE publique a comienzos de 2027 sus datos de mercado de IOS correspondientes al primer trimestre de 2026. Ese informe y cualquier anuncio adicional sobre carteras institucionales en los próximos meses serán los siguientes indicadores relevantes para determinar si la trayectoria actual de los precios se está moderando o continúa intensificándose.